Trong bất động sản, thuật ngữ “đất thổ cư” được sử dụng phổ biến để chỉ đất ở, một loại đất có vị trí quan trọng trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ, “đất thổ cư” là cách gọi dân gian, không phải là một loại đất được quy định trong Luật Đất đai.
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, dựa trên mục đích sử dụng, đất được phân thành ba nhóm chính:
- Nhóm đất nông nghiệp: Bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và các loại đất nông nghiệp khác.
- Nhóm đất phi nông nghiệp: Gồm đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác.
- Nhóm đất chưa sử dụng: Là những loại đất chưa xác định mục đích sử dụng cụ thể.
Như vậy, đất thổ cư chính là cách gọi khác của đất ở, bao gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu OĐT).
Phân loại đất thổ cư
Dựa vào vị trí địa lý và đặc điểm quản lý, đất thổ cư được phân thành hai loại chính:
2.1 Đất thổ cư đô thị
Đất thổ cư đô thị (ODT), theo Luật Đất đai 2013, là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống trong khu vực đô thị. Loại đất này có những quy định riêng biệt về thuế, hạn mức sử dụng, cấp phép xây dựng… Điểm đặc trưng của đất thổ cư đô thị bao gồm:
- Thuộc thẩm quyền quản lý của quận, thành phố, thị xã hoặc khu dân cư quy hoạch thuộc đô thị mới.
- Được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống hoặc làm vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu đô thị.
2.2 Đất thổ cư nông thôn
Đất thổ cư nông thôn (OTN), theo Luật Đất đai 2013, là loại đất nằm trong khu vực nông thôn, do xã quản lý. Đất thổ cư nông thôn được ưu tiên sử dụng để xây dựng nhà ở, vườn, ao và có những đặc điểm sau:
- Nằm trong ranh giới địa chính nông thôn và do xã quản lý.
- Có chính sách thuế và quy hoạch riêng.
Thời hạn sử dụng đất thổ cư
Thời hạn sử dụng đất thổ cư được chia thành hai loại:
- Đất thổ cư có thời hạn sử dụng: Thời hạn sử dụng được ghi rõ trong giấy tờ đất hoặc hợp đồng mua bán, thường từ 20 đến 70 năm.
- Đất thổ cư sử dụng ổn định lâu dài: Thời hạn sử dụng không xác định nhưng không có nghĩa là sử dụng vĩnh viễn, phụ thuộc vào diện tích đất và khả năng bị Nhà nước thu hồi.
Điều kiện tách thửa đất thổ cư
Mỗi địa phương có quy định riêng về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Tuy nhiên, theo quy định chung, điều kiện tách thửa đất thổ cư bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Không có tranh chấp.
- Không thuộc trường hợp bị kê biên tài sản, dự án phát triển nhà ở, dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, khu vực thông báo thu hồi đất…
- Đảm bảo diện tích tối thiểu sau khi tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân từng địa phương.
Chuyển đổi sang đất thổ cư
5.1 Điều kiện chuyển đổi
Nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Luật Đất đai 2013 là “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Do đó, việc chuyển đổi sang đất thổ cư (đất ở) cần tuân thủ các quy định pháp luật.
Theo Luật Đất đai 2013, việc chuyển đổi sang đất ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Cụ thể:
- Phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt.
- Phải có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
5.2 Thủ tục chuyển đổi
Thủ tục chuyển đổi đất sang đất thổ cư bao gồm các bước sau:
- Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
- Bước 3: Giải quyết yêu cầu bao gồm việc nộp tiền sử dụng đất.
- Bước 4: Nhận kết quả.
5.3 Thời gian giải quyết
Thời gian giải quyết thủ tục chuyển đổi đất sang đất thổ cư không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ, ngày lễ và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Kết luận
Hiểu rõ khái niệm, phân loại, điều kiện tách thửa và chuyển đổi đất thổ cư là rất cần thiết đối với người sử dụng đất. Để biết thêm thông tin chi tiết và được tư vấn cụ thể, quý bạn đọc vui lòng liên hệ với chúng tôi.
