Đi tìm cơ sở cho việc định giá đất

Việc định giá đất là một phần quan trọng trong quá trình giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, để có được một định giá chính xác và công bằng đôi khi là một thách thức. Trong bối cảnh này, việc đi tìm cơ sở cho việc định giá đất trở nên cực kỳ quan trọng.

Cơ sở cho việc định giá đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, cơ sở hạ tầng, cung cầu trên thị trường và các yếu tố xã hội khác. Do đó, để có được một định giá đất chính xác, cần phải xem xét và đánh giá các yếu tố này một cách cẩn thận.

Trong kỳ Quốc hội khóa XV, việc sửa đổi Luật Đất đai được xem là một trong những thách thức lớn nhất. Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, có hai vấn đề đặc biệt phức tạp: vấn đề định giá và vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Trong Luật Đất đai năm 2024, việc loại bỏ khung giá đất 5 năm và thay thế bằng khung giá đất được cập nhật hàng năm theo nguyên tắc thị trường đã được thực hiện. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, quyết định này sẽ đảm bảo quyền lợi của người dân khi đất của họ bị thu hồi, bởi họ sẽ được bồi thường với mức giá gần với thị trường. Tuy nhiên, đây lại là một thách thức lớn đối với các cơ quan thực thi.

“Nguyên tắc thị trường là gì? Điều đó cần được làm rõ trong các hướng dẫn thi hành. Trong một hội thảo về định giá đất vào tháng 10 năm trước, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cùng với Phó Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội đã phản ánh với Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản rằng, họ gặp khó khăn khi mời các bên thứ ba tham gia định giá đất, vì ai cũng… lo sợ mắc lỗi”, ông Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ.

Theo đánh giá của PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, Luật Đất đai 2024 đã đưa ra 5 phương pháp định giá đất nhưng thực tế vẫn phức tạp hơn rất nhiều. Việc loại bỏ khung giá đất 5 năm và thay thế bằng khung giá được cập nhật hàng năm theo nguyên tắc thị trường được xem là một bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, để thực hiện điều này, sẽ cần một nghị định riêng để làm rõ các quy định cụ thể hơn.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, Việt Nam đang đối mặt với nhiều khó khăn và vướng mắc trong việc định giá đất. Ông cảnh báo rằng vấn đề này đang trở nên “trầm trọng hóa” một cách không cần thiết. Ông cũng đã nhấn mạnh rằng, dù tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế đã đạt mức rất cao, nhưng các nhân viên ngân hàng không nhất thiết phải là các chuyên gia về định giá. Thay vào đó, họ có thể sử dụng phương pháp tham khảo, so sánh và thương lượng với chủ sở hữu bất động sản để đạt được mức giá hợp lý.

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Phó giám đốc Dịch vụ Tư vấn và Định giá Savills Hà Nội, bảng giá đất hiện nay chỉ phản ánh từ 30 đến 60% so với giá đất thực tế. Do đó, việc có một bảng giá đất mới và được cập nhật hàng năm là cần thiết. Tuy nhiên, để thực hiện điều này, thông tin về mua bán và giao dịch bất động sản cần được công khai và minh bạch. Điều này đang là thách thức khi thị trường địa ốc Việt Nam vẫn chưa đạt được mức độ minh bạch mong muốn.

“Bên cạnh đó, đội ngũ môi giới bất động sản, người nắm thông tin giao dịch nhanh nhất, đa phần lại chưa được đào tạo đúng cách và chưa có sự giám sát, quản lý chặt chẽ. Vai trò của các đơn vị tư vấn định giá độc lập vẫn chưa được đánh giá cao hoặc phải chịu trách nhiệm về pháp lý quá lớn, gây ảnh hưởng đến tính khách quan của quá trình định giá đất”, bà Nguyễn Hồng Vân phân tích.

Theo ý kiến của một chuyên gia từ Savills, tại một số quốc gia phát triển, việc định giá đất cũng cần tuân thủ theo giá thị trường để đảm bảo sự công bằng và hợp lý cho tất cả các bên liên quan, đồng thời thúc đẩy đầu tư phát triển kinh tế – xã hội.

Để xây dựng được bảng giá đất, một số quốc gia như Nhật Bản, Thụy Điển, New Zealand, Mỹ… đã phát triển một cơ sở dữ liệu chung về thông tin giao dịch bất động sản. Thông tin về toàn bộ hoạt động mua bán được thu thập và công bố trên hệ thống, cho phép chính phủ, doanh nghiệp và người dân truy cập thông tin này một cách dễ dàng. Đây là kết quả của việc tích lũy thông tin một cách bài bản và nghiêm túc trong nhiều năm. Ví dụ, ở Singapore, dù giao dịch được thực hiện qua sàn môi giới hay tự bản thân tiến hành, đều phải đăng ký với cơ quan chức năng.

Một trong những cơ sở quan trọng cho việc định giá đất là giá thị trường. Việc nắm bắt được xu hướng giá trên thị trường bất động sản địa phương là rất quan trọng để đưa ra một định giá phản ánh đúng thực tế.

Ngoài ra, việc tham khảo các nguồn thông tin đáng tin cậy cũng là một phần không thể thiếu trong quá trình định giá đất. Các nguồn thông tin này có thể bao gồm các báo cáo thị trường, dữ liệu thống kê từ cơ quan chính phủ hoặc các tổ chức nghiên cứu bất động sản.

Tuy nhiên, việc định giá đất không chỉ đơn giản là áp dụng các phương pháp và tham khảo thông tin. Đôi khi, cần phải có sự nhạy cảm và kinh nghiệm để đánh giá đúng về giá trị thực của một khu đất.