Việc thay đổi các quy định về định giá đất theo Luật Đất đai 2024 đang khiến cộng đồng đầu tư và người mua bán bất động sản quan tâm hơn bao giờ hết. Những cải cách về bảng giá đất, bỏ khung giá đất và quyền quyết định giá đất đến cấp quận/huyện hứa hẹn sẽ tăng hiệu quả giao đất, sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết về ưu nhược điểm khi áp dụng định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Bà Giang Đỗ – Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam
Bà Giang Đỗ – Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam.
Bước Tiến Quan Trọng Khi Đề Cao Nguyên Tắc Thị Trường
Theo Hội đồng Tiêu chuẩn định giá Quốc tế (IVSC), giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính tại địa điểm và thời điểm cụ thể, giữa bên bán sẵn sàng bán và bên mua sẵn sàng mua, trong một giao dịch có đủ thông tin, khách quan và không bị ép buộc.
Luật Đất đai 2013 đã quy định định giá đất dựa trên mục đích và thời hạn sử dụng đất, cũng như nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 lại đưa ra những thay đổi đáng kể, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Luật Đất đai 2024 được thông qua đã mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất khi nhiều nội dung tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhấn mạnh nguyên tắc thị trường. (Ảnh minh họa)
Luật Đất đai 2024 đề cao nguyên tắc thị trường trong định giá đất.
Điều này có nghĩa rằng, giá đất sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường, giúp tăng tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản. Giá trị thị trường phản ánh sự hiểu biết và quan tâm của cả người bán và người mua, thúc đẩy hiệu quả giao và sử dụng đất.
Khả năng tiếp cận thông tin mua bán chuyển nhượng giúp người bán và người mua có nhận thức rõ ràng hơn, tăng cường tính minh bạch và thúc đẩy thanh khoản cho thị trường. Việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất cũng là một bước tiến quan trọng.
Giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người bán và người mua trên thị trường. (Ảnh minh họa)
Giá trị thị trường phản ánh sự hiểu biết của người bán và người mua.
Một Số Điểm Yếu Của Hai Phương Pháp Định Giá Đất
Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ ràng các phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng từng phương pháp. Trước đây, có 5 phương pháp: Chiết trừ, so sánh, thặng dư, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Theo Luật mới, phương pháp chiết trừ trở thành một trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh.
Phương Pháp So Sánh Trực Tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp xác định giá trị của tài sản bằng cách so sánh với giá giao dịch của các tài sản tương tự. Phương pháp này phù hợp với tài sản có nhiều dữ liệu giao dịch như căn hộ hay nhà phố, giúp giảm thiểu tính chủ quan.
Về phương pháp so sánh trực tiếp, đây là phương pháp khi cần xác định giá trị của tài sản cần định giá sẽ được thực hiện bằng cách so sánh giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường để định giá. (Ảnh minh họa)
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên giá giao dịch của các tài sản tương tự.
Tuy nhiên, phương pháp này gặp khó khăn với dữ liệu hạn chế và độ chính xác của dữ liệu. Ngoài ra, yêu cầu thực hiện các bước điều chỉnh có thể mang tính chủ quan, đặc biệt trong trường hợp tìm kiếm tài sản so sánh cho dự án phát triển hỗn hợp.
Phương Pháp Thặng Dư
Phương pháp thặng dư đánh giá tiềm năng phát triển của một dự án. Phương pháp này ước tính doanh thu và trừ chi phí để xác định giá trị đất thặng dư, đồng thời đánh giá tính khả thi và khả năng sinh lời của dự án.
Tuy nhiên, phương pháp này cần mô hình tài chính phức tạp, hiểu biết sâu về tài chính và dự báo thị trường. Những yêu cầu này khiến việc thu thập dữ liệu mất nhiều thời gian và phụ thuộc vào các giả định, khiến kết quả định giá bị ảnh hưởng bởi các biến số như chi phí và doanh thu ước tính.
Tác Động Của Điều Chỉnh Định Giá Đất Với Thị Trường
Việc quy định giá đất cần phản ánh đúng giá trị thị trường. (Ảnh minh họa)
Việc quy định giá đất cần phản ánh đúng giá trị thị trường.
Việc quy định giá đất phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ tạo ra nhiều tác động tích cực:
-
Tăng cường tính minh bạch và thanh khoản: Giúp thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả hơn.
-
Giải phóng mặt bằng: Giá đất bồi thường tăng cao sẽ tăng chi phí đầu tư ban đầu của dự án, dẫn đến giá bất động sản cũng tăng theo, bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư.
-
Tăng thu ngân sách Nhà nước: Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng, cung cấp nguồn vốn cho phát triển hạ tầng.
Như vậy, mỗi phương pháp định giá đất đều có ưu nhược điểm riêng, đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng khi áp dụng để mang lại hiệu quả cao nhất cho thị trường bất động sản. Bạn đọc có ý kiến gì về chủ đề này? Hãy để lại bình luận dưới bài viết hoặc chia sẻ để mọi người cùng thảo luận!
